оценка крупных предприятий

Публикации на сайте / Что есть отчет об оценке основных средств предприятия



Что есть отчет об оценке основных средств предприятия

Публикации: "Что есть отчет об оценке основных средств предприятия"

Тришин В.Н., генеральный директор компании "ОКП", к.ф.-м.н.
(статья опубликована в журнале "Московский оценщик", N6(37), декабрь 2005, стр.11-21)

Оценка рыночной стоимости ОС (основных средств) - одна из самых востребованных среди множества задач теории оценки. Эта оценка используется для целей залога, страхования, взноса ОС в уставной капитал, реорганизации предприятия, купли-продажи. Оценка справедливой стоимости ОС требуется для составления финансовой отчетности по стандартам МСФО и является, пожалуй, самой сложной и трудоемкой в настоящее время.

В [1] дан расчет трудоемкости оценки ОС среднего по размерам предприятия и показано, что без развитого программного обеспечения массовую оценку объектов имущества предприятий (на основании стандартов оценки единичных объектов) невозможно выполнить в приемлемые сроки – именно из-за огромной ее трудоемкости.
Фактически даже для многих крупных оценочных и аудиторских компаний, занимающих в различных рейтингах ведущие позиции, оценка ОС даже среднего предприятия – практически неразрешимая задача, что не мешает этим компаниям за такие задачи браться и получать изрядный гонорар.
Наш опыт знакомства с соответствующими отчетами показывает, что часто оценка фактически не производилась, а усилия “оценщиков” были направлены на всяческое сокрытие этого факта.
Специалисты такие “отчеты” распознают (некоторым из них и самим ранее приходилось такие отчеты изготавливать), но многих читателей и, в частности, заказчиков известное имя компании-оценщика может сбить с толку. И заказчики часто узнают истинную ценность такого псевдо-отчета уже после оплаты работы, когда он попадает в руки специалистов, например к оценщикам залогового управления банка.
При оценке ОС для целей МСФО заказчиками часто являются аудиторы “дружественных” оценщикам крупных аудиторских компаний, покрывающие халтуру. Хотелось бы надеяться, что такое положение не навсегда. Заметим, что нам еще ни разу не встречался отчет по оценке ОС для целей МСФО, основанный действительно на провозглашенной концепции справедливой стоимости. Об этом, кстати, пишут и аудиторы (см., например, дискуссию к статье [2]).
Конечно, учет ОС на рыночной основе чрезвычайно важен и полезен особенно для России, но складывается впечатление, что разработчики МСФО не учли реальные трудовые затраты для внедрения этих стандартов. Например, в настоящее время эти стандарты полностью внедрены только в банковском секторе, где основных средств относительно немного.
К сожалению, до настоящего времени нет утвержденного стандарта по массовой оценке ОС, что приводит к многочисленным фальсификациям при оценке ОС даже небольших промышленных предприятий.
В этой статье предпринята попытка перечислить и обобщить необходимые сведения, которые должны быть в настоящем, а не “липовом” оценочном отчете.
Заметим, что речь будет идти об оценке основных средств предприятия, не занимающегося добычей полезных ископаемых, поскольку для подобных предприятий требования к отчету отличаются от рассматриваемых в статье. Для специализированных ОС предприятия, занимающегося добычей полезных ископаемых, часто неприменимо само понятие “рыночная стоимость”. Например, стоимость извлечения угольного комбайна из шахты с целью его продажи может быть столь велика, что часто нет смысла его из шахты извлекать.
Кроме того, в статье рассматриваются спорные (или ошибочные) положения, которые иногда встречаются и в оценочных отчетах, составленных добросовестно, без заведомой фальсификации.

Замечание 1. В связи с переходом оценщиков на саморегулирование, оценочные сообщества провели за последнее время ряд семинаров, на которых были разобраны типичные ошибки из отчетов, попавших в экспертные советы. Но в экспертные советы попадает маленькая толика из всех выпускаемых отчетов, а сфальсифицированные отчеты их авторы стараются, естественно, никому не показывать. Вот с этим явлением как раз никто и не борется. Интересно, много ли останется компаний в оценочных сообществах, если из них будут исключены компании-фальсификаторы?

Первое, на что необходимо обратить внимание читателю отчета, - это наличие в нем технических описаний большей части оцениваемых объектов, включая самые дорогие по балансовой стоимости объекты.
Тем самым должно быть проверено выполнение принципа проверяемости отчета, а именно: приведенная в отчете исходная информация должна быть достаточна для того, чтобы другой оценщик смог на ее основании провести самостоятельную оценку.
Если в отчете нет технических характеристик оцениваемых объектов, отсутствует другая необходимая информация для оценки, то это означает, что либо техническая информация не собиралась, а значит и оценка не производилась, либо указанная в отчете стоимость объекта не соответствует его техническим характеристикам.
Такой отчет можно сразу отвергать и, к сожалению, таких отчетов большинство.
В псевдо-отчетах обычно приводятся только инвентарный номер, наименование ОС, дата ввода, остаточная стоимость, стоимость замещения (воспроизводства) без учета износа и рыночная (справедливая) стоимость. Балансовая стоимость часто не приводится, чтобы затруднить проверку. Обычно такую фальсификацию также пытаются скрыть помещением в отчет целых глав из учебников по оценке, чтобы придать отчету “научность”, которая, как выясняется при проверке, никакого отношения к реально проведенной работе не имеет.
Недавно мы проверяли подобный отчет, и нам были предоставлены технические данные по объектам недвижимости. Оказалось, что по некоторым зданиям наши расчетные стоимости замещения (воспроизводства) без учета износа отличались от приведенных в проверяемом отчете стоимостей в 5 и более раз. Хотя в сумме по всем ОС ошибка в рыночной стоимости была, надо отдать должное, не очень велика - около 25%.
Приведем другие необходимые сведения, которые должны быть, по нашему мнению, в профессиональном отчете по оценке ОС предприятия.

Оценка недвижимого имущества (зданий, сооружений, передаточных устройств за исключением земельных участков) предприятий

Так как рынок объектов недвижимого производственного имущества в России отсутствует, то наиболее уместным для расчета рыночной (справедливой) стоимости большинства таких объектов является затратный подход .
Доходный подход может быть иногда использован для оценки отдельных объектов, например, автозаправочных станций предприятия.
Сравнительный подход чаще всего применить не удается из-за отсутствия самого рынка производственных объектов. Он может быть применен лишь к отдельным непроизводственным объектам предприятия, например, магазинам.

Определение стоимости замещения (воспроизводства) без учета износа объектов недвижимости.

В рамках затратного подхода оценки недвижимого имущества промышленного предприятия, на наш взгляд, должны быть использованы три метода вычисления стоимости замещения (воспроизводства) без учета износа:

метод индексации прошлых затрат (ИПЗ);
ресурсный метод (метод удельных расценок);
метод поправочного коэффициента.

Выбор того или иного метода обусловлен наличием идентичного объекта, который может быть сопоставим с оцениваемым объектом. При отсутствии надежных данных о параметрах объекта недвижимости, необходимых для применения ресурсного метода, а также для уникальных объектов может использоваться метод индексации прошлых затрат.
При оценке ОС даже среднего по количеству объектов предприятия практически не удается собрать информацию по всем объектам.
Главное, чтобы наиболее крупные объекты были оценены ресурсным методом, и при этом должен соблюдаться разумный компромисс в точности оценки и трудоемкости.

Метод индексации прошлых затрат

Индекс удорожания для строительных объектов нами вычисляется на основании ежеквартальных бюллетеней компании ООО “Ко-Инвест”, которая обобщает данные региональных статорганов. Но индексы, конечно, могут быть построены оценщиками на основании и самих региональных данных. Индексы удорожания, применяемые к балансовой стоимости, зависят от даты введения объекта в эксплуатацию и от типа объекта.
В отчете оценщика должны быть приведены сами индексы и дан расчет этих индексов.
Модификацией метода индексации балансовой стоимости является метод индексации прошлых затрат, когда индексируется каждая затрата из карточки учета основного средства. Этот метод нами применяется к сложным составным объектам, к объектам “долгостроя” и незавершенного строительства.

Ресурсный метод

В ресурсном методе экспертная стоимость воспроизводства отдельных строительных объектов (в том числе сооружений и передаточных устройств) вычисляется на основании предоставленной технической информации. В своих расчетах оценщики при массовой оценке ОС предприятий обычно используют (если действительно производится оценка) таблицы удельных расценок из следующих справочников:

1. Справочник оценщика «Промышленные здания», тома 1 и 2, ООО “Ко-Инвест”, М., 2004 г . (1997г.)

2. Справочник оценщика “Жилые здания”, ООО “Ко-Инвест”, М., 2003 г .

3. Справочник оценщика “Склады и ангары”, ООО “Ко-Инвест”, М., 2003 г .

4. Справочник оценщика “Общественные здания”, ООО “Ко-Инвест”, М., 2005 г .

5. Справочник оценщика “Сооружения городской инфраструктуры”, ООО “Ко-Инвест”, М., 2005 г .

6. Сборники УПВС (40 книг), М., 1970 г .

Другие более подробные источники информации и более точные методы оценки (ГЭСНы, ФЭРы, сборники РСС и др.) обычно не используются при массовой оценке объектов недвижимости с целью уменьшения общей трудоемкости. Некоторые опытные оценщики со строительным образованием используют, как нам известно, собственные разработки на основе корректировок аналогов или укрупненные сметные расчеты. Однако, их отчеты нам не попадались, поэтому и комментировать мы их не можем. А попадается сплошь и рядом такое, что отчетами по оценке в реальности быть не может, но об этом ниже.

Поиск наиболее подходящих таблиц удельных расценок для оцениваемого объекта недвижимости в вышеприведенных справочниках должен вестись, по мнению специалистов ООО “Ко-Инвест”, в порядке приоритета, т.е. в следующем порядке:

по году ввода объекта недвижимости в эксплуатацию (если, например, оцениваемое промышленное здание введено в строй после 1970 года, то сначала ищут аналог во втором томе справочника оценщика “Промышленные здания”, где собраны аналоги с годом постройки после 1970 года), основным функциональным параметрам объекта (для зданий, например, это объем, число этажей, класс конструктивной системы (класс капитальности), названию объекта, отрасли промышленности.

Неправильный выбор аналога (даже близкого по названию) приводит к ошибке в сотни процентов при расчете стоимости замещения (воспроизводства) без учета износа. Часто это происходит из-за стремления оценщика выбрать аналог из той же отрасли, что и оцениваемый объект, и с близким названием без учета года постройки и конструктивных особенностей аналога и оцениваемого объекта.

Замечание 2. Несмотря на кажущийся большой выбор объектов в вышеупомянутых справочниках, оценщикам часто не удается найти в них аналог с близкими строительными характеристиками и в этом случае, вообще говоря, нужно использовать другие источники.

Пример. Административное здание, 3-этажное, постройка 2000 года, класс конструктивной системы КС-1, строительный объем 2300м3. Среди всех 3-этажных зданий с годом постройки после 1985 года и класса КС-1 (упомянутых в справочниках ООО “Ко-Инвест”) самое наименьшее имеет строительный объем 3600м3, что не позволяет его брать в качестве аналога и использовать поправку на объем из-за большой ошибки.

В отчете оценщика должны быть приведены расчеты по наиболее дорогим объектам.

Замечание 3. Справочники УПВС в настоящее время дают по некоторым оцениваемым объектам (особенно по передаточным устройствам) большую ошибку. Например, если не применять поправочные коэффициенты к расчетам, то стоимость воспроизводства магистрального газопровода при прямом расчете по УПВС меньше реальной стоимости примерно в три раза. В работе [3] на конкретном примере показано, что результаты расчетов стоимости воспроизводства современного здания по методологии УПВС существенно, в несколько раз, могут отличаться от рыночных показателей. Однако, как отмечается в этой работе, в большинстве оценочных отчетах, по-прежнему оценка рыночной стоимости недвижимости базируется на УПВС.

По нашему мнению, оценщики могут для оценки старых строительных объектов использовать справочники УПВС, но они должны в своих расчетах дать расчет поправочных коэффициентов. А при оценке объектов с датой постройки после 1985 года справочники УПВС должны применяться только в виде исключения, так как строительные технологии существенно поменялись с 1970 года (с года принятия справочников УПВС).

Замечание 4. После расчета стоимости воспроизводства при использовании УПВС некоторые оценщики к полученной стоимости добавляют прибыль предпринимателя (если хотят увеличить стоимость) и косвенные издержки. Отметим, что среди оценщиков нет единого мнения об учете прибыли предпринимателя при оценке промышленной недвижимости. Многие оценщики справедливо замечают, что, поскольку нет рынка строительства промышленной недвижимости, то использовать прибыль предпринимателя для оценки промышленной недвижимости, рассчитанной при строительстве коммерческой недвижимости, некорректно.

Если в отчете учтена прибыль предпринимателя, то должен быть приведен и ее расчет. Но ни в одном отчете такого расчета мы не обнаружили.

Типичной для отчетов оценщиков является фраза “для расчетов прибыль предпринимателя и косвенные издержки приняты равной 10 (или 15, 20, 25 в зависимости от потребностей) % от стоимости строительно-монтажных работ как наиболее характерная для оцениваемого региона и вида недвижимости” без всякого обоснования вывода.

Мы в своих отчетах по оценке промышленной собственности прибыль предпринимателя не учитываем, так как практически ее невозможно обосновать, но специально это оговариваем.

Удивительно то, что по этому спорному вопросу нет никаких решений экспертных советов оценочных сообществ.

Метод поправочного коэффициента

Этот метод применяется нами к объектам недвижимости, которые были поставлены на учет до даты последней переоценки ОС предприятия и для оценки которых не хватает технических данных, чтобы использовать ресурсный метод (метод удельных расценок).

Стоимость воспроизводства (замещения) таких объектов недвижимости может содержать большую ошибку, так как она вычисляется с помощью индексации балансовых стоимостей, полученных при последней переоценке. А эти балансовые стоимости могли быть получены и недобросовестными оценщиками.

Метод поправочного коэффициента устраняет систематическую ошибку последней переоценки на предприятии.

При таком методе отбираются все объекты недвижимости стоящие на балансе до даты последней переоценки, и вычисляются суммарные стоимости замещения (воспроизводства) с учетом износа двумя способами: при ресурсном методе и при индексном методе.

Поправочный коэффициент вычисляется делением первой суммы на вторую.

Вычисленный поправочный коэффициент умножается на стоимость замещения (воспроизводства) остальных объектов недвижимости (полученной индексным методом) с датой постановки на баланс до даты последней переоценки.

Определение физического, функционального и экономического износа объектов недвижимости.

Физический износ

Физический износ представляет собой уменьшение стоимости имущества вследствие его физического старения, использования, стихийных бедствий и прочих факторов, которые ведут к уменьшению срока полезного использования имущества.

Определение износа является одним из наиболее запутанных и малообсуждаемых вопросов теории оценки, а в отчетах по оценке имущественных комплексов предприятий наиболее закамуфлированным. Этому вопросу в отчетах часто уделяется всего несколько строк в описании якобы примененных методов. Но естественно возникающий вопрос у непредубежденного читателя отчета о трудоемкости описываемых методов и возможности самого применения этих методов делает однозначным вывод о фактически произвольности назначения износа.

Обычно в отчетах описываются следующие три “метода” оценки физического износа объектов недвижимости промышленного предприятия:

1.На основе данных технических паспортов БТИ о величине износа зданий.
Как правило, сами технические паспорта в отчетах не приводятся и читателю отчета приходится только гадать, а были ли на самом деле паспорта или нет.

2.Цитата из отчета оценщика: “В соответствии с общепринятой методикой износ объектов недвижимости в целом определялся как сумма физических износов отдельных его конструктивных элементов, взвешенных по их доле в восстановительной стоимости. При этом физический износ конструктивных элементов устанавливался при осмотре в результате технической экспертизы”.

Вызывает сомнение “общепринятость” методики и ее логическая непротиворечивость. Ведь если фундамент или каркас здания изношены на 90 %, то чтобы их восстановить, нужно практически разрушить все здание.
Часто в отчете оценщика в разделе описания методики приводится в качестве примера одно здание с удельными весами конструктивных элементов и дается расчет физического износа для этого здания. Данные об удельных весах и расчетах физического износа других строительных объектах обычно отсутствуют. Отсутствуют, естественно, и данные визуального осмотра, скажем подземных сооружений, например, трубопроводов. Простой расчет трудоемкости только сбора данных для этого метода говорит о том, что в реальности оценщики этот метод также не применяют при массовой оценке.

3.О нормативных сроках службы. Касаясь этого, некоторые оценщики ссылаются либо на “Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР” (ЕНАО), либо на сроки полезного использования, выбранные самим предприятием на основании Постановления Правительства РФ от 1 января 2002 года № “О классификации основных средств”.

Легко видеть, что использование нормативных сроков служб при оценке физического износа - некорректный и весьма приближенный метод. Ведь за пределами нормативного срока службы износ объекта недвижимости не равен 100%, если объект продолжает эксплуатироваться и приносить пользу.
Возникает вопрос: так как же назначается некоторыми оценщиками физический износ? Ответ простой: часто - “с потолка”: берут бухгалтерский износ, а далее для полностью изношенных объектов что-то добавляют, для не полностью изношенных по бухгалтерии объектов недвижимости случайным образом к бухгалтерскому износу что-то добавляют или от него что-то отнимают.
Вот и вся наука. Ни технических данных, ни обоснования, ни расчетов.
Мы в своей практике массовой оценки объектов недвижимости применяем разработанные нами кривые (таблицы) износа [1,4], которые назначаются нами объектам недвижимости на основании их норм амортизации или шифров единых норм. На наш взгляд – это наиболее корректный способ определения физического износа при массовой оценке объектов недвижимости среднего и крупного предприятия. Износ назначается в зависимости от применимой к объекту кривой и срока эксплуатации.
При массовой оценке недвижимости использование кривых износа является практически единственно возможным методом. К примеру, оценщики международной аудиторской компании “Эрнст и Янг” при оценке ОС Газпрома вряд ли осуществляли визуальный осмотр 154.9 тыс. км его магистральных газопроводов и отводов или оценивали газопроводы исходя из нормативных сроков службы (ведь более 14 процентов действующих газопроводов полностью отработали нормативный срок), а, скорее всего, использовали соответствующие кривые.

Замечание 5. Практически ни в одном отчете мы не встречали описания влияния капитальных ремонтов объектов на физический износ. Мы в своих расчетах в таких случаях срок эксплуатации считаем от даты капитального ремонта.

Функциональный износ

Функциональное устаревание – это потеря стоимости имущества, связанная с невозможностью выполнять в полном объеме те функции, для которых оно предназначалось. Функциональное устаревание есть следствие уменьшения функциональных возможностей.

Чаще всего функциональное устаревание объектов недвижимости при определении рыночной стоимости на практике при массовой оценке не учитывается. Но бывают отдельные случаи, когда этот износ нужно учитывать. Например, очистные сооружения на предприятии строили под расширение производства, а его не произошло. Естественно этим построенным очистным сооружениям надо дать соответствующий функциональный износ.

Противоположный пример: предприятие не оснащено в должной мере очистными сооружениями и платит либо будет платить существенные штрафы. В этом случае стоимость остальных объектов недвижимости нужно уменьшить на стоимость должных быть по современным требованиям очистных сооружений.

Экономический износ

Экономический (внешний) износ отражает уменьшение стоимости имущества, вызванное внешними факторами, такими как изменения в экономике страны и региона, нормативном регулировании, спросе и ценах на продукцию, производимую с использованием данного имущества (активов), изменения условий конкуренции и т.п.

Функцией объектов недвижимости является обеспечение условий работы машин и механизмов, а также передача энергии и материалов на расстояние.

Поэтому экономический износ зависит от состояния самого бизнеса предприятия. Например, если по некоторому магистральному газопроводу подается газ от почти истощенного месторождения, то и экономический износ газопровода близок к 100 %. На практике экономический износ объектов недвижимости и специализированного оборудования рассчитывается на основании данных о номинальной и фактической загрузке производственных мощностей либо на основе экспресс-оценки бизнеса.

Оценка движимого имущества (машин, оборудования, транспорта, оборудования к установке и пр.) предприятий.

Движимое имущество предприятия при оценке разделяют на специализированное и неспециализированное. К специализированному движимому имуществу обычно относится большая часть наиболее дорогого производственного оборудования. Рынок такого оборудования обычно ограничен и демонтаж его из производственных помещений очень дорог. Найти прямой аналог для такого оборудования часто невозможно (разве что по техническим параметрам, но трудоемкость оценки при этом возрастает многократно), доходный подход практически также неприменим из-за неразвитости рынка аренды производственных машин и оборудования.

И практически единственным работающим методом оценки стоимости замещения (воспроизводства) специализированного движимого имущества является метод индексации прошлых затрат (ИПЗ) - индексный метод.

Для неспециализированного движимого имущества основными методами при оценке стоимости замещения (воспроизводства) является сравнительный метод (когда имеется полное описание объекта оценки) и индексный метод.

Об износах движимого имущества часто в отчетах говорится вскользь, или описываются методы, которые на самом деле оценщики не применяют из-за большой трудоемкости, например, на основе визуального осмотра. Более подробно см. ниже.

Определение стоимости замещения (воспроизводства) без учета износа движимого имущества.

В отчетах оценщиков часто указываются лишь следующие два метода оценки стоимости замещения (воспроизводства) без учета износа движимого имущества:

1. На основе данных об отпускных ценах заводах-изготовителей или отпускных ценах торговых организаций, при этом перечисляются якобы использованные источники:

- периодические издания – сборники коммерческой информации (“Товары и цены”, “Оптовик”, “Стройка”, “Экстра-М”, “Все для Вас”, “Из рук в руки” и др.);
- специализированные интернет-сайты (glavsnab.ru, list.mail.ru, electric.spb.ru, svaga.ru, ecpro.kursk.ru, refer.ru, biomax.ru, logs.wallst.ru, tool.ru, transecon.ru, recycler.ru, stankoagregat.ru, promportal.ru, smu.ru, vashdom.ru, chelprom.ru, kartrade.ru, tga.ru, avten.ru, ptauto.ru, tduamz.ru, oldmachines.ru, stroytech.ru, machinery.com.ua, centerru.com, rstanok.ru, stroit.ru, ddo.ru, stroydormash.ru, pricenert.ru и др.);
- прайс-листы компаний-производителей и продавцов оборудования.

2.Нормативно-параметрическая модель, статистические (корреляционно-регрессионные) зависимости стоимости от основных параметров.

Интересно, что вышеприведенный один и тот же список использованных источников встречается в отчетах разных оценочных компаниях.
Но какой конкретно метод, и соответствующий источник информации применялся для оценки конкретного объекта движимого имущества, часто в отчетах не указывается.
В отчетах обычно ни слова не говорится, каким же образом стоимость из источника информации, которая может быть дана на дату и год назад, и два преобразуется на дату оценки.
Так же не говорится, каким образом по стоимости найденного аналога (обычно это отпускная стоимость завода-изготовителя либо сбытовой организации) находится стоимость замещения (воспроизводства). Ведь в стоимость замещения должны дополнительно входить стоимости доставки, запасные части, упаковка, транспортные расходы, устройство фундаментов под оборудование, шефмонтаж, пусконаладочные работы и т.д. Часто эти дополнительные затраты увеличивают отпускную стоимость в 2.7 и более раз, см.[5].
Обычно оценщикам не удается найти прямой аналог для оценки большинства объектов движимого имущества даже среднего предприятия.
В разработанной в нашей компании компьютерной оценочной системе ASIS® [4] имеются данные практически из всех продаваемых в России баз по аналогам для машин и оборудования (более 150 тыс. единиц), и то нам удается найти аналоги всего для 30-35 процентов оцениваемых объектов движимого имущества.
У остальных объектов либо недостаточно приведено данных в описании технических характеристик, позволяющих однозначно идентифицировать объект, либо аналоги в доступных источниках отсутствуют. Обычно такие объекты относятся к категории специального имущества и имущества с ограниченным рынком. Заметим, что в стоимостном плане это к тому же самое дорогое оборудование.
Какой же метод применяется оценщиками для оценки таких объектов, в большинстве отчетов обычно также ничего не говорится.
Что же касается нормативно-параметрических моделей, статистических (корреляционно-регрессионных) зависимостей стоимости от основных параметров, то их упоминание в отчетах часто носит декларативный и декоративный характер.
В лучшем случае в отчете оценщика имеется один-два примера иллюстрации этих методов, а в расчетах эти методы из-за отсутствия информации и большой трудоемкости практически не используются.

При оценке стоимости движимого имущества, на наш взгляд, могут быть и должны быть использованы два метода вычисления стоимости воспроизводства/замещения:

1) Метод индексации прошлых затрат должен быть использован в том случае, если для объекта оценки не представлялось возможным найти идентичный или аналогичный объект.

2) Метод аналогов.

Метод индексации прошлых затрат

В методе ИПЗ нами используются ежемесячные (или ежеквартальные) сводные индексы цен производителей промышленной продукции по товарным группам (или видам деятельности) ГМЦ Росстата.

Заметим, что многие оценщики даже не подозревают о существовании таких индексов, а используют весьма обобщенные (а иногда и ошибочные индексы) по технологическому оборудованию из вторичных источников.

Эти индексы публикуются с 1991 года и при вычислении стоимости воспроизводства (замещения) дают достоверные результаты, если объективны первоначальные цены.

Товарные группы в нашей системе ASIS® привязаны к соответствующим шифрам единых норм амортизации, а также к кодам классификатора ОКОФ. При этом расчет индекса для конкретного объекта осуществляется перемножением ежеквартальных индексов согласно дате постановки на баланс и дате оценки ОС в соответствии с товарной группой, привязанной к шифру ЕНАО оцениваемого оборудования. Величина стоимости замещения (воспроизводства) оцениваемого оборудования получается умножением балансовой стоимости на вычисленный индекс.

Таким образом, из вышесказанного следует, что для каждого оцениваемого объекта движимого имущества оценщикам нужно уметь находить свой конкретный индекс, и без компьютерной программы для решения этой задачи не обойтись. Кроме системы ASIS® индексы ГВЦ Росстата используются для расчета стоимости замещения (воспроизводства) машин и оборудования также в системах ПИК “СтОФ” [6] и “APPRAISMACH” [7].

Замечание 6. К сожалению, индексы ГВЦ Росстата не привязаны к кодам классификаторов основных средств ЕНАО и ОКОФ, используемых на предприятиях, и оценщикам приходится самим делать привязку индексов. В базах ОС предприятий коды ЕНАО иногда отсутствуют, а в кодах ОКОФ много ошибок. Поэтому часто легче заново проставить коды ЕНАО в ведомости оцениваемого движимого имущества и использовать привязку индексов-дефляторов по машинам и оборудованию к шифрам ЕНАО, чем исправить коды ОКОФ в ведомости и использовать привязку индексов к этому классификатору.

Замечание 7. Наиболее дорогие объекты специального движимого имущества и имущества с ограниченным рынком обычно вводятся в эксплуатацию в течение длительного времени. Для таких объектов индексацию нужно применять не к балансовой стоимости, а к каждой крупной затрате. Индекс в этом случае зависит от даты затраты.

Замечание 8. Так как в балансовую стоимость входят дополнительные затраты (доставка, монтаж, наладка и т.д.), то и в полученную индексным методом стоимость замещения (воспроизводства) эти дополнительные затраты также входят.

Замечание 9. Индексы изменения стоимости ГВЦ Росстата рассчитаны для отечественных машин и оборудования. На наш взгляд использование этих индексов для оценки импортных машин и оборудования не дает большой ошибки вследствие взаимозависимости цен.

Метод аналогов

При использовании метода аналогов оценщик должен указать источник информации, стоимость аналога (стоимость завода-изготовителя или поставщика) на дату источника и расчет стоимости замещения (воспроизводства) по стоимости аналога (указать стоимость доставки, монтажа, наладки и т.д.).

Часто найденный аналог не является новым. В этом случае в отчете должен быть приведен расчет стоимости замещения (воспроизводства) на основании изношенного аналога.

Определение физического, функционального и экономического износа объектов движимого имущества.

Обычно в “теоретических” разделах отчета оценщики в качестве метода определения физического износа упоминают экспертный метод на основании визуального осмотра и некой шкалы (состояние нового оборудования – износ 0-5%, состояние очень хорошее – износ 10-15, хорошее – 20-35% и т.д.).

Но в результатах оценки конкретной оцениваемой единицы, как правило, указывается только “износ столько-то %” без всякого упоминания данных якобы проведенного визуального осмотра и обоснования полученного износа. Если же сравнить число дней, проведенных оценщиками на предприятии, с количеством необходимого времени просто на один только осмотр, то становится ясно, что никакие экспертные оценки износа не проводились, а он выбирался на основе тривиальной модификации бухгалтерского износа от предприятия.

Фактически непроработанность теории начислении износа при массовой оценке позволяет некоторым “оценщикам” получать любую нужную стоимость. Нам, например, встречался отчет, где очень крупному по размеру и весу оборудованию 40-50-х годов оценщиками был назначен суммарный износ в 10-15 процентов (заказчик требовал удорожания стоимости).

На наш взгляд, единственно возможным способом оценки совокупного (физического и функционального) износа машин и оборудования при массовой оценке является использование специальных кривых износа (таблиц), которые должны быть привязаны либо к конкретному оцениваемому объекту, либо к шифрам единых норм амортизации (ЕНАО). Естественно все эти кривые износа должны быть зашиты в специализированные оценочные программы.

Такие кривые разработаны сотрудниками компании “ОКП” еще 10 лет назад.

За прошедшее время первоначальная привязка и форма кривых неоднократно корректировалась в процессе выполнения конкретных проектов и информации о вторичном рынке машин и оборудовании в России. Разработанная методика дает вполне приемлемые результаты при массовой оценке машин и оборудования крупных и средних российских предприятий, и мы готовы ею поделиться со всеми желающими.

Начисление внешнего износа зависит от того, относится ли данный объект движимого имущества к специализированному имуществу (или имуществу с ограниченным рынком) или к неспециализированному.

Порядок расчета внешнего износа машин и оборудования из первой группы (специализированное оборудование) в результате недоиспользования имущества аналогичен расчету для недвижимого имущества.

К неспециализированным машинам и оборудованию и другому имуществу, например инвентарю, внешний износ нами обычно не применяется.

Замечание 10. Так как износ по кривым применяется к стоимости замещения (воспроизводства) с учетом дополнительных затрат (доставка, монтаж, наладка и т.д.), то в результате мы получаем стоимость в использования конкретной единицы в составе имущественного комплекса. Если же речь идет о вычислении рыночной стоимости конкретной единицы, например для залога, то перед применением процедуры начисления износов сначала из стоимости замещения (воспроизводства) надо вычесть все дополнительные затраты.

Выводы.

Необходимо принять специальный стандарт отчета по массовой оценке основных средств предприятий. Отсутствие такого стандарта в течение многих лет приводило и до настоящего времени приводит к многочисленным фальсификациям в определении стоимости оцениваемых объектов. И на руку это только малопрофессиональным и недобросовестным оценочным компаниям, а также определенной категории заказчиков оценки. Такой стандарт не позволил бы, например, чиновникам с помощью карманных оценщиков передавать в “нужные” руки за бесценок предприятия, подвергнутые искусственному банкротству. Липовые цифры были бы видны невооруженным глазом.

В стандарте должны быть отражены следующие требования к отчету:

1. В отчете должны быть даны описания технических характеристик наиболее дорогих по балансовой стоимости объектов оценки (в совокупности охватывающих примерно 70% суммарной балансовой стоимости всех оцениваемых объектов). Не указание балансовой стоимости объекта оценки недопустимо.

2. По всем объектам должен быть указан метод оценки, а для наиболее дорогих объектов приведен протокол расчета рыночной (справедливой) цены с указанием источника информации для расчета и обоснованием исходных предположений.

3. Для наиболее типичных групп объектов оценки в описании методов должны быть приведены 8-10 подробных примеров расчетов для этих групп.

4. Расчет износов в затратном подходе при массовой оценке должен быть основан на кривых износа и эти кривые в отчетах должны быть описаны.

5. Отчет должен быть проверяем, то есть данных для расчетов должно быть достаточно для того, чтобы другой оценщик смог воспроизвести и проверить расчеты. Если данные не полны и другой оценщик не может на основании приведенных в отчете данных заново получить для каждого оцениваемого объекта хотя бы приближенно указанную в отчете стоимость (с ошибкой, скажем, 20 %), то такой отчет должен рассматриваться как фальсификация.

Литература.

1.Тришин В.Н. “О начислении износов при массовой оценке имущественного комплекса предприятия”, журнал "Вопросы оценки", 2005, №2.

2.Иванова С. “Миллиарды из ничего. Переход на МСФО увеличит налоговую нагрузку”, газета “Ведомости”, 10.10.2005, №189(1470).

3.Коростелев С.П. “УПВС и РСС, или к вопросу о методах оценки недвижимости”, журнал "Вопросы оценки", 2004, №4.

4.Тришин В.Н., Шатров М.В. “Основные задачи и технические решения, реализованные в компьютерной системе помощи оценщику и аудитору ASIS®”, журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", 2004, №11.

5.Учет полного круга затрат при оценке рыночной стоимости оборудования в составе основных фондов (методические вопросы формирования справочной информации), бюллетень “Индексы цен в строительстве”, 2004, №48, ООО “Ко-Инвест”, Москва.

6. Программно-информационный комплекс "СтОФ" ver.4.02, 2005, компания ЗАО “Кодинфо”, Москва, http://www.codinfo.ru/.

7. Т.Айнуллина, В. Лиховид, Э. Саприцкий., “Об опыте разработки и распространения системы оценки рыночной стоимости промышленного оборудования”, бюллетень “Российский оценщик”, 2003, №1 (71).

Опыт разработки и распространения системы оценки рыночной стоимости машин и оборудования (дополнение к статье Тришина В.Н.)
Саприцкий Э.Б, руководитель подразделения Информэлектро (г. Москва) по информационному обеспечению оценочной деятельности, к.э.н.

Институтом промышленного развития (Информэлектро) разработана и уже более десяти лет эксплуатируется и распространяется компьютерная система оценки рыночной стоимости машин и оборудования (“APPRAISMACH”).
В методическом отношении система “APPRAISMACH” опирается на общепринятые подходы к оценке стоимости машин и оборудования. В ней реализованы различные модификации двух наиболее распространенных методов оценки стоимости машин и оборудования – затратного и рыночных сравнений. За десять лет присутствия на рынке оценочных услуг различные версии системы были поставлены более чем ста пятидесяти пользователям в различных регионах России.
Система представляет собой взаимосвязанный набор словарей и справочников, стартовых (поставляемых вместе с системой) баз данных, средств их ведения, алгоритмов ввода, хранения, поиска, обработки и вывода информации. Важнейшей базой данных системы является база рыночных аналогов машин и оборудования, содержащая в настоящее время около 130 тысяч записей. Каждая запись помимо наименования и марки аналога и его рыночной цены, в большинстве случаев содержит также его важнейшие технические характеристики, что обеспечивает точность подбора аналога в процессе оценки. Система обеспечивает проведение многовариантных расчетов по оценке (переоценке) стоимости машин и оборудования на основе рыночных цен, индексов цен Госкомстата Российской Федерации и различных индексов инфляции.
Однако, несмотря на большие возможности данной системы, спрос на нее в последние годы резко упал. В связи с этим у нас резонно возникает вопрос, как практикующие оценщики осуществляют оценку активной части основных фондов, не имея на вооружении систем такого рода? Ведь практически ни у кого нет собственных баз данных аналогов, актуализируемых на дату оценки, а в Интернете имеются ценовые показатели по машинам и оборудованию на даты, значительно отличающиеся от даты оценки, да к тому часто приводятся цены изношенного оборудования. Без компьютерных систем достоверная оценка многотысячных массивов машин и оборудования просто невозможна.
Цель этой заметки не реклама собственной системы, а стремление привлечь внимание прежде всего руководителей больших предприятий – потенциальных заказчиков оценки основных фондов к проблеме профессионального уровня этой оценки оценочными организациями, не имеющими подобных систем. Наличие систем такого рода должно, по моему мнению, учитываться при расчете рейтингов оценочных организаций.
Вопросы качества оценочных отчетов, затронутые в статье Тришина В.Н., представляются чрезвычайно актуальными и важными. Я поддерживаю его предложение о создании и принятии оценочными сообществами особого стандарта по оценке основных фондов предприятий, который бы повысил достоверность оценочных отчетов.

Комментарий на статью “Что есть отчет об оценке основных средств предприятия”
Зимин В.С., председатель Правления НП «Коллегия профессиональных оценщиков», к.э.н. (г.Москва)

Представленная в научно – практический журнал «Московский Оценщик» статья директора компании ООО «ОКП» Тришина В.Н. содержит весьма интересные наблюдения по вопросам стоимостного оценивания основных средств предприятий и организаций.
Особое внимание следует обратить на указание особенностей стоимостной оценки основных средств, с учетом требований Международных стандартов финансовой отчетности, в условиях рыночной экономики России.
Совершенно правильно и своевременно поставлен автором статьи вопрос о создании специального стандарта по массовой оценке (переоценке) основных средств предприятий и организаций.
Весьма актуальными являются вопросы качества отчетов об оценке, затронутые в статье Тришина В.Н., уточнением достоверности информации используемой при составлении отчета об оценке.
Следует согласиться с мнением автора данной статьи о тщательном исследовании технических и иных характеристик объекта оценки.
Вместе с тем, вызывает возражения утверждения автора об отсутствии рынка продаж производственных объектов, который в таких регионах, как Московский и других все – таки существует хотя все происходящие в этом сектор рынка еще плохо обеспечены информационной поддержкой.
Недостаточное исследование и использование специалистами – оценщиками данных о балансовой стоимости основных средств организаций является действительно весьма существенной ошибкой и недопустимым поведением в деятельности практикующих оценщиков.
Касаясь размеров ошибки в определении стоимости объекта оценки до 20%, то необходимо установить от какого уровня он определяется, а также учесть требования ст.40 части первой Налогового кодекса РФ, где ошибка в установлении рыночной стоимости от среднерыночной цены определена в размере до 20%. Следовательно, ошибка до 20% вполне допустима, поскольку принимается налоговыми органами.
Вместе с тем, следует учесть, что в общемировой практике вполне допустимой является ошибка до 10%, а поэтому видимо следует согласиться с общемировой практикой и не придумывать свой «велосипед».
В целом, статья Тришина В.Н. является весьма своевременной и актуальной, предназначена для широкого круга практикующих оценщиков, студентов, аспирантов и преподавателей.