оценка крупных предприятий

Публикации на сайте / Основные задачи и технические решения, реализованные в компьютерной системе помощи оценщику и аудитору ASIS®



Основные задачи и технические решения, реализованные в компьютерной системе помощи оценщику и аудитору ASIS®

Основные задачи и технические решения, реализованные в компьютерной системе помощи оценщику и аудитору ASIS®(статья опубликована в журнале "Имущественные отношения в Российской Федерации", 2004, №11) К.ф.-м.н. Виталий Тришин, к.т.н. Максим Шатров (компания “ОКП”, г.Москва)

Содержание

1. Введение
2. Вычисление восстановительной стоимости объектов недвижимости.
3. Вычисление восстановительной стоимости объектов движимого имущества (машин и оборудования, транспорта и т.д.).
4. Вычисление физического износа для объектов недвижимости при массовой оценке.
5. Вычисление износа для движимого имущества (машин и оборудования, транспорта и т.д.) при массовой оценке.
6. Реализована запросная система, позволяющая отбирать инвентарные записи по любым показателям и их комбинациям.
7. Операция группового присвоения.
8. Реализован редактор формул над расчетными таблицами, позволяющий без перепрограммирования системы вводить новые методики расчета.
9. Реализованы механизмы подготовки итоговых справок по запросам для анализа основных фондов.
10. Задача классификации.
11. Задача создания на основе системы ASIS® единой базы основных фондов крупного предприятия (холдинга) с описанием технических характеристик объектов.
12. Литература


Наверх
Система помощи оценщику и аудитору ASIS® (Appraiser Support Info System) предназначена для обработки больших массивов информации и позволяет решить разнообразные задачи в области анализа, оценки и аудита крупных имущественных комплексов, повышая производительность труда оценщика в несколько раз по сравнению с традиционными методами работы. 
Система ASIS® включает в себя элементы искусственного интеллекта и в ней реализованы практически все существующие методики и базовые расчетные данные для оценки объектов как движимого, так и недвижимого имуществ.
Задачи, решаемые в рамках этой системы, описаны в многочисленных публикациях [1-11]. В данной статье акцент сделан на техническую реализацию этих задач, и кратко перечислены технические новшества, которые удалось реализовать в рамках системы. Кроме того, кратко описаны новые задач и, в частности, дано обоснование возможности использования системы при оценке основных средств крупных и средних предприятий для целей МСФО.. 
I. Вычисление восстановительной стоимости объектов недвижимости.Наверх

Реализован индексный метод вычисления восстановительной стоимости объектов недвижимости на основе информации из ежеквартальных межрегиональных бюллетеней компании “КО-Инвест” как по текущей балансовой, так и по исторической стоимостях.

Введены в виде базы данных около 6700 таблиц удельных расценок для объектов недвижимости в виде иерархического дерева по отраслям и видам недвижимости (фактически содержимое всех соответствующих справочников, использующихся оценщиками в России). 
Поиск в базе таблиц удельных расценок для оцениваемого объекта недвижимости ведется (в порядке приоритета) по году издания справочника, основным функциональным параметрам объекта (для зданий, например, - это объем, число этажей, класс конструктивной системы (класс капитальности)), названию объекта, отрасли промышленности, удельной стоимости. Реализованный в системе поисковый механизм резко увеличивает производительность труда оценщика и уменьшает вероятность ошибки неправильного выбора аналога для оцениваемого объекта.
Замечание. Основной ошибкой, встречающейся в отчетах оценщиков, является выбор ими аналога по близости названий оцениваемого объекта недвижимости и аналога без учета близости по функциональным параметрам и году постройки оцениваемого объекта. 
Пример (из рецензированного отчета по оценке восстановительной стоимости основных средств угольной шахты).
Здание вентиляционной установки в блоке с калориферной 1983 года постройки. Технические характеристики: здание одноэтажное, бескаркасное, фундамент – ленточный бетонный, стены – ЛМК, площадь – 820 м2, объем – 9674 м3, высота 12 м.
В справочнике оценщика “Промышленные здания” (М.: ООО “КО-Инвест”, 2004 г.) аналогов с названием типа “здание вентиляторов и калориферов” нет.
В сборнике №3 “УПВС зданий и сооружений угольной и сланцевой промышленности для переоценки основных фондов” (М., т. 1 и 2. 1970 г.) имеется 5 зданий-аналогов с близким названием, но все эти здания имеют объем до 3400 м3, что существенно меньше объема оцениваемого здания. 
В качестве аналога оценщиком было взято одно из этих зданий с наибольшим объемом, а восстановительная стоимость при таком выборе была завышена в три раза. В данном случае правильнее было бы, по нашему мнению, выбрать аналог из справочника “КО-Инвеста” среди зданий с датой постройки после 1970 г. с близким строительным объемом и тем же классом конструктивной системы. Но вручную, перелистывая справочник страницу за страницей, найти подходящий здание-аналог довольно затруднительно.

Реализована возможность разделения сложного объекта на несколько составляющих частей и отдельная их оценка. Например, при оценке методом УПВС железной дороги нужно использовать 10 таблиц удельных расценок.

После привязки таблиц/ы удельных расценок к инвентарной единице и ввода числовых и качественных характеристик оцениваемого объекта вычисление восстановительной стоимости происходит автоматически. 

Весь протокол расчета с указанием источника информации можно выдать в отчет.

Реализованы также разработанные нами методы поправочных коэффициентов и суммирования приведенных стоимостей, а также spot-метод из справочника “Маршалл и Свифт” [1].

II. Вычисление восстановительной стоимости объектов движимого имущества (машин и оборудования, транспорта и т.д.). Наверх

Реализован индексный метод вычисления восстановительной стоимости машин и оборудования из базы предприятия, а также из базы аналогов на основе ежемесячных индексов по 289 товарным группам ГМЦ Госкомстата России как по текущей балансовой, так и по исторической стоимости.

В базе данных аналогов имеется более 150 тыс. машин и оборудования с указанием цены и источника информации.

Поиск аналога осуществляется на основе грамматического разбора названий машин и оборудования и синонимии с помощью словаря системы (283 тыс. слов, 1032 тыс. синонимов). Реализованный дескрипторный поиск позволяет быстро и с высоким качеством находить аналог.

Весь протокол расчета с указанием источника можно выдать в отчет.

Реализованы также методы поправочных коэффициентов и суммирования приведенных стоимостей.

III. Вычисление физического износа для объектов недвижимости при массовой оценке. Наверх

Физический износ строительных объектов в системе вычисляется как с применением таблиц износа из справочника “Маршалл и Свифт” [12], так и из срока полезного использования объекта согласно одной из десяти групп амортизации Налогового кодекса РФ.
В первом случае к каждому шифру введенного в систему классификатора единых норм амортизации (ЕНАО) для зданий, сооружений и передаточных устройств нами привязана своя таблица износа из этого справочника, исходя из вычисляемого по шифру амортизации времени полезного использования. В справочнике имеется 10 таблиц со временем полезного использования от 20 до 70 лет, и все они введены в систему.
Стоимость с учетом физического износа оцениваемого объекта вычисляется на основании новой восстановительной стоимости и износа по соответствующей шифру амортизации таблицы в зависимости от даты ввода объекта в эксплуатацию (или даты его последнего капитального ремонта). Заметим, что во всех этих десяти таблицах максимальный износ одинаков и равен 80%, а остаточная стоимость после срока полезного использования является постоянной и примерно равна утилизационной стоимости.

Пример таблицы износа строительного объекта со временем жизни 70 лет.

Возраст, лет 1 3 4 8 9 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32
Износ % 0 0 1 1 2 2 3 3 4 5 6 7 8 9 11 13
Возраст, лет 34 36 38 40 42 44 46 48 50 55 60 65 70 75 200 -
Износ % 15 17 19 21 25 28 31 34 38 48 57 65 71 75 80 80

IV. Вычисление износа для движимого имущества (машин и оборудования, транспорта и т.д.) при массовой оценке. Наверх

Физический износ движимого имущества в системе вычисляется как с применением кривых (таблиц) износа, разработанных в университете штата Айова [13], так и из срока полезного использования объекта согласно одной из десяти групп амортизации Налогового кодекса РФ.
В первом случае к каждому шифру Классификатора единых норм амортизации для объектов движимого имущества нами привязана своя кривая (таблица) износа, исходя из вычисляемого по шифру амортизации времени полезного использования. Стоимость с учетом физического износа оцениваемого объекта вычисляется на основании новой восстановительной стоимости и износа по соответствующей шифру амортизации таблицы в зависимости от даты ввода (даты последнего капитального ремонта).
Таких кривых (таблиц) имеется более ста, и вид каждой кривой характеризуется тремя показателями: временем жизни, износостойкостью и долларовой инфляцией. Нами были выбраны для привязки к классификатору ЕНАО 34 таблицы со временем полезного использования от 5 до 60 лет, с износостойкостью 0,25 – 2,00 и с одинаковой долларовой инфляцией. Отметим, что износостойкость характеризует степень выпуклости (вогнутости) кривой износа.
Следует заметить, что в отличие от линейного износа после срока полезного использования эти кривые переходят в прямую с остаточным качеством 6-18%, что отражает реальность, а именно, если оборудование считается полностью изношенным, но работает и приносит пользу, то его стоимость отлична от нуля. Остаточная стоимость после срока полезного использования примерно равна утилизационной стоимости.
Пример таблицы износа для легкового автомобиля со временем полезного использования 10 лет.

Возраст, лет 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Износ % 32 44 54 63 70 77 82 84 86 87 88 89 90 90 90 90 90

Вычисление износов для оцениваемых объектов движимого имущества в системе производится автоматически. 
Первоначальная привязка соответствующих кривых (таблиц) износа к классификатору ЕНАО была осуществлена в 1995 году. За прошедшее время первоначальная привязка неоднократно корректировалась в процессе выполнения конкретных проектов и информации о вторичном рынке машин и оборудовании, транспорта и т.д. 

Общие замечания к реализованной в системе методике начисления износов:
1.Данная методика начисления износов не применяется при оценке объектов движимого и недвижимого имущества, использующихся для извлечения полезных ископаемых.
2.Функциональный и экономический износы назначаются экспертно, и присваиваются в системе сразу группе объектов, относящихся к одному бизнес-процессу (цеху, например).
3.Данная методика может дать большую ошибку при оценке отдельного объекта, однако она дает вполне приемлемые результаты при массовой оценке объектов основных средств крупных и средних предприятий.
4.Стандарты МСФО требуют оценки основных средств по справедливой (рыночной) стоимости. Затратный подход описан в стандарте 16. Восстановительная стоимость согласно 16-му стандарту МСФО вычисляется обычным образом, и концепция времени полезного использования сохраняется. Однако, в отличие от износов, применяемых оценщиками, предлагается использовать другой механизм. Износ по 
16-му стандарту нужно начислять до стоимости демонтажа (ликвидации) объекта. Для каждого конкретного объекта утилизационная стоимость может не совпадать со стоимостью демонтажа (ликвидации). Например, для персонального компьютера остаточная стоимость после срока полезного использования нами выбирается по кривым “Айова” равной 10% от восстановительной стоимости, стоимость же демонтажа (ликвидации) существенно меньше и может быть приравнена нулю.
Алгоритм амортизации в течение времени полезного использовании в 16-ом стандарте МСФО не конкретизируется и его выбор предоставляется оценщику (аудитору, бухгалтеру). Говорится только, что вычисленная остаточная стоимость с помощью выбранного алгоритма должна соответствовать рыночной стоимости. Но как раз реализованные в системе ASIS® алгоритмы начисления износа и отвечают этому требованию.

Мы считаем, что при массовой оценке объектов основных средств для целей МСФО, реализованные в системе ASIS® алгоритмы начисления износа с использованием таблиц справочника “Маршалл и Свифт” и кривых “Айова” дают в плане точности вычислений вполне приемлемые результаты. А суммарные рыночные стоимости всех объектов оценки, вычисленные при использовании начисления износов по этим двум методикам (методике 16-го стандарта МСФО и реализованной в системе методике), будут мало отличаться друг от друга, так как восстановительная стоимость и время полезного использования оцениваемых объектов вычисляются в этих методиках одинаково. 

V. Реализована запросная система, позволяющая отбирать инвентарные записи по любым показателям и их комбинациям.Наверх

VI. Операция группового присвоения. Наверх
Отобрав одинаковые объекты из базы предприятия можно всем им приписать одинаковые таблицу удельных стоимостей или аналог, коды учета, выбрать метод начисления износа и т.д. Эта операция резко сокращает трудовые затраты оценщика при оценке крупного предприятия.

VII. Реализован редактор формул над расчетными таблицами, позволяющий без перепрограммирования системы вводить новые методики расчета. Наверх

VIII. Реализованы механизмы подготовки итоговых справок по запросам для анализа основных фондов. Наверх

IX. Задача классификации. Наверх

Реализовано решение задачи исправления ошибок в кодах классификаторов ЕНАО и ОКОФ.
Эти задачи решаются с помощью словаря системы и привязки классификаторов ЕНАО и ОКОФ.
Реализовано также решение задачи выбора группы амортизации и назначения оптимального срока полезного использования. 

X. Задача создания на основе системы ASIS® единой базы основных фондов крупного предприятия (холдинга) с описанием технических характеристик объектов. Наверх

Решение этой задачи позволяет решить и две следующие проблемы:
1) Задача принятия управленческих решений. 
Комментарий. Традиционно в бухгалтерских базах основных фондов предприятий крупные объекты, по которым принимаются управленческие решения, представлены своими составляющими со своими отдельными инвентарными номерами (например, бензозаправки представлены в виде навеса, офиса, мойки, колонок ТРК и т.д.). Понять из этих баз, из каких именно составляющих состоит составной объект и сколько он стоит хотя бы по балансу довольно затруднительно. 
В системе можно объединять такие объекты для анализа и оценки.
2) Регулярные оценки с минимальными затратами (именно то, что требуется по стандартам МСФО).
Комментарий. Привязав один раз таблицы удельных расценок и аналоги к соответствующим объектам базы данных предприятия можно будет затем с существенно меньшими затратами производить оценку основных средств на регулярной основе.

Литература Наверх
1. Тришин В.Н., Шатров М.В. Система информационной поддержки оценщика ASIS® (Appraiser Support Info System) // Инвестиции в России. 1995. №5. С. 35–37. 
2. Тришин В.Н., Шатров М.В. Проблемы идентификации машин и оборудования в автоматизированных системах обеспечения оценочной деятельности // Вопросы оценки. 1997. № 1. С. 29–35. 
3. Тришин В.Н. Задача выбора способов начисления амортизационных отчислений для промышленных предприятий // Вопросы оценки. 1998. №2. С. 16–33. 
4. Тришин В.Н. О задаче оптимизации финансового состояния предприятия в процессе переоценки с помощью системы ASIS®, часть 1 // Вопросы оценки. 1999. № 1. С. 53–56.
5. Тришин В.Н. О задаче оптимизации финансового состояния предприятия в процессе переоценки с помощью системы ASIS®, часть 2 // Вопросы оценки. 1999. № 2. С. 60–62.
6. Тришин В.Н. Исправление ошибок в бухгалтерских базах данных объектов основных средств с помощью системы ASIS® // Вопросы оценки. 2000. № 1. С. 56–59.
7. Тришин В.Н. Задача классификации основных средств согласно классификатору ОКОФ, выбора амортизационной группы и оставшегося срока полезного использования // Вопросы оценки. 2002. №1. С.48–50.
8. Тришин В.Н., Шатров М.В., Тришин А.В. Аудиторские и оценочные задачи и методы их решения в системе ASIS® // Бухгалтер и компьютер (приложение к журналу «Бухгалтерский учет»). 2001. № 12. С. 36–39.
9. Тришин В.Н. О некоторых проблемах, связанных с учетом, переоценкой и налогообложением основных фондов // Вестник ассоциации «Русская оценка». 2001. № 4. С.40–56. <;br /> 10. Аренс В.Ж., Тришин В.Н. Оценка восстановительной стоимости нефтяных скважин и трубопроводов в системе ASIS® // Нефть, газ и бизнес. 2002. № 5. С. 8–10.
11. Тришин В.Н., Шатров М.В. Метод экспресс-оценки для крупного предприятия // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 10. С. 77- 85.
12. Marshall Valuation Service, Marshall & Swift, 1617 Beverly Boulevard, PO Box 26307, Los Angeles, CA 90026.
13. Engineering Valuation and Depreciation, by Anston Marson, Robley Winfrey, Jean C.Hempstead, Iowa State University Press, 1982.